推動(dòng)金融房地產(chǎn)(房地產(chǎn)金融融資渠道)

近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面貫徹落實(shí)長(zhǎng)治久安”落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制，落實(shí)支持剛性和改善住房需求的因城施策政策，保持房地產(chǎn)融資合理適度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

11月14日，澎湃新聞（向多家銀行相關(guān)人士證實(shí)，該文件已下發(fā)。

《通知》包括穩(wěn)定房地產(chǎn)融資、提供“保交房”金融服務(wù)、為陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)處置風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)住房金融消費(fèi)者權(quán)益、調(diào)整部分金融管理政策、增加住房金融服務(wù)等16項(xiàng)具體措施。租賃融資。支持6個(gè)方面。

對(duì)此，澎湃新聞對(duì)《通知》的部分內(nèi)容進(jìn)行了逐條解讀：

開發(fā)貸款對(duì)國(guó)有和私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)平等發(fā)放。

在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序方面，《通知》提出穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”原則，平等對(duì)待國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、主業(yè)突出、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。支持項(xiàng)目發(fā)起銀行和銀團(tuán)貸款模式，加強(qiáng)貸款審批、發(fā)放、回收全流程管理，切實(shí)保障資金安全。

有民營(yíng)房企人士指出，此次鼓勵(lì)開發(fā)貸款，對(duì)于民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)將是一次輸血。在之前的市場(chǎng)條件下，銀行不敢投資大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)。政策出臺(tái)后，將支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)合理融資。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，相關(guān)措施的實(shí)施將改善金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍，緩解民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)信貸快速收縮的問(wèn)題。

支持延期現(xiàn)有貸款，推動(dòng)項(xiàng)目竣工交付

《通知》提到，支持開發(fā)貸款、信托貸款等現(xiàn)有融資合理展期。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在確保債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)按照商業(yè)原則自主協(xié)商，通過(guò)存量貸款延期積極提供支持、調(diào)整還款安排等，推動(dòng)項(xiàng)目竣工交付。自本通知下發(fā)之日起，六個(gè)月內(nèi)到期的貸款可在原規(guī)定基礎(chǔ)上延長(zhǎng)一年。貸款分類不得調(diào)整，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類應(yīng)當(dāng)與其保持一致。

有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近三年的開發(fā)貸期限與銷售市場(chǎng)不匹配，希望未來(lái)能有合理調(diào)整。新政策提出，開發(fā)貸款、信托貸款等六個(gè)月內(nèi)到期的貸款可展期一年，預(yù)計(jì)未來(lái)將促使銀行進(jìn)行期限調(diào)整。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年10月31日，房地產(chǎn)企業(yè)債券余額合計(jì).9億元；一年內(nèi)到期債券總數(shù)9552.8億元，接近萬(wàn)億元，其中信用債余額6339.5億元。其中，境外債務(wù)余額3213.3億元。目前銷售未見(jiàn)明顯復(fù)蘇，民營(yíng)房企面臨融資困難。明年房地產(chǎn)企業(yè)仍將面臨巨大的償債壓力。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，存量融資延長(zhǎng)一年的政策實(shí)施后，將有效緩解房企短期償債壓力。也讓大部分現(xiàn)金流緊張的房企可以用時(shí)間換空間，有更大的機(jī)會(huì)等待市場(chǎng)回暖，加速?gòu)?fù)蘇。支付。

加大運(yùn)用發(fā)債、信托等方式支持房地產(chǎn)企業(yè)融資

《通知》明確債券融資保持基本穩(wěn)定。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動(dòng)專業(yè)增信機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)狀況總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券提供增信支持。鼓勵(lì)債券發(fā)行人和持有人提前溝通，安排債券贖回資金。若確實(shí)難以按時(shí)付款，將通過(guò)協(xié)商作出合理延期、更換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場(chǎng)回購(gòu)債券。

同時(shí)，信托等資管產(chǎn)品融資要保持穩(wěn)定。鼓勵(lì)信托等資產(chǎn)管理產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。

此前，11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布推廣擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）的信息，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)支持民營(yíng)企業(yè)債券融資規(guī)模約2500億元，并將視情況進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。

11月9日，中債增信投資有限公司官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于接收民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》，進(jìn)一步推進(jìn)民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具工作，加大對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的增信服務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策指出“對(duì)財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債提供增信支持”，表明監(jiān)管部門對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的支持范圍規(guī)模不斷擴(kuò)大，更多的民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)將受益。

國(guó)泰君安地產(chǎn)首席執(zhí)行官謝浩宇指出，針對(duì)房企違約進(jìn)一步蔓延的風(fēng)險(xiǎn)，文件明確提出資金支持，這是緩解當(dāng)前行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的極為積極的表態(tài)。近一年半來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾是房企資產(chǎn)負(fù)債久期不匹配、債務(wù)無(wú)力續(xù)簽，引發(fā)了包括地價(jià)下跌在內(nèi)的一系列連鎖反應(yīng)。價(jià)格、施工暫停以及居民預(yù)期惡化。當(dāng)前，為恢復(fù)民企信用，擬通過(guò)延長(zhǎng)債務(wù)期限、引入信托等高收益渠道，向高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)注入流動(dòng)性，將帶來(lái)積極信號(hào)。

58安居客房地產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，借助房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托貸款、債券融資等方式，房企的項(xiàng)目交付和資金壓力將得到有效緩解。

“保交樓”仍是重要目標(biāo)，提供專項(xiàng)貸款+配套融資支持

在“保障性住房”金融服務(wù)方面，《通知》提出支持國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照相關(guān)政策安排，高效有序地向?qū)徍藗浒傅慕杩钊税l(fā)放“保障性住房”和要求。專項(xiàng)貸款、封閉運(yùn)作、專項(xiàng)資金，專門用于支持已售逾期、交付困難的住宅項(xiàng)目加快建設(shè)和交付。

同時(shí)，專項(xiàng)貸款支持項(xiàng)目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項(xiàng)貸款和新增配套融資司法擔(dān)保后，金融機(jī)構(gòu)特別是主要融資商業(yè)銀行或項(xiàng)目個(gè)人住房貸款牽頭的銀團(tuán)鼓勵(lì)按照市場(chǎng)化、法治化的原則，對(duì)專項(xiàng)貸款支持項(xiàng)目提供新的配套融資支持，推動(dòng)化解個(gè)人住房貸款拖欠房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，今年7月，部分城市因期房項(xiàng)目暫停而出現(xiàn)購(gòu)房集體斷貨。購(gòu)房者普遍對(duì)期房交付存在擔(dān)憂，觀望情緒加劇。此后，中央多次出臺(tái)相關(guān)政策，支持各地加快“保交房”。8月，住建部、央行等部門出臺(tái)政策，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款支持逾期、難以交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)和交付。9月，國(guó)家2000億元專項(xiàng)貸款基金啟動(dòng)后，鄭州、沉陽(yáng)、哈爾濱等城市相關(guān)資金到位，在當(dāng)?shù)亍氨＝粯恰敝邪l(fā)揮了重要作用。

執(zhí)信投資研究院高級(jí)研究員馬宏指出，8月中下旬以來(lái)，多部門出臺(tái)通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款救助“爛尾樓”的措施，推動(dòng)竣工和開工面積。未來(lái)兩個(gè)月全國(guó)商品房。已有明顯改善，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)仍有進(jìn)一步改善的空間。

鼓勵(lì)資管公司參與風(fēng)險(xiǎn)管理，“第三支箭”有望落地

《通知》表示，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)提供金融支持，積極探索市場(chǎng)化支持方式。鼓勵(lì)商業(yè)銀行平穩(wěn)有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)不良房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司（統(tǒng)稱資產(chǎn)管理公司）發(fā)揮不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)等共同協(xié)商公司等就風(fēng)險(xiǎn)化解模式進(jìn)行研究，推動(dòng)資管處置加快。鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司與律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)合作，提高資產(chǎn)處置效率。支持符合條件的商業(yè)銀行和金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行以房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)為主題的金融債券。

對(duì)于部分進(jìn)入司法重整的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)可按照自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧的原則，幫助推動(dòng)項(xiàng)目恢復(fù)交付。鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司作為破產(chǎn)管理人、重組投資者等參與項(xiàng)目處置。支持符合條件的金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)步探索設(shè)立基金等方式，以市場(chǎng)化方式化解陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依法依規(guī)，支持項(xiàng)目竣工交付。

據(jù)全國(guó)貿(mào)易商協(xié)會(huì)網(wǎng)站11月8日消息，2018年，針對(duì)部分民營(yíng)企業(yè)遇到的融資困難，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)人民銀行會(huì)同有關(guān)部門通過(guò)信貸、債券、股權(quán)三種融資渠道的“三支融資渠道”?！凹闭呓M合支持民營(yíng)企業(yè)擴(kuò)大融資。民企債券融資支持工具作為“第二支箭”，有效引導(dǎo)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)改善民企風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍，有效緩解民企信貸萎縮問(wèn)題，促進(jìn)民企融資復(fù)蘇，降低民企融資成本。民營(yíng)企業(yè)融資成本風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，“信貸、債券、股權(quán)”三大融資渠道形成“三箭”政策組合。目前，第一支、第二支箭已經(jīng)射出，股權(quán)融資是化解企業(yè)層面風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。前期地方政府參與民營(yíng)企業(yè)混合所有制改革的成功經(jīng)驗(yàn)也成為良好典范，因此“第三支箭”有望快速落地。與此同時(shí)，并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)化解穩(wěn)步推進(jìn)。在前期成功案例的示范效應(yīng)下，未來(lái)處置范圍有望擴(kuò)大，部分民企獲得地方國(guó)資支持。

《通知》還指出，對(duì)于支持商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，在鼓勵(lì)增加授信額度的基礎(chǔ)上，提出了明確的指導(dǎo)方案：新增配套融資是否需要投向還款明確的項(xiàng)目消息人士稱，“專項(xiàng)借款和配套融資”科目實(shí)行專項(xiàng)管理，對(duì)符合盡職調(diào)查但仍存在壞賬的可免責(zé)等。

需求端支撐有望持續(xù)加大

《通知》擬支持個(gè)人住房貸款合理需求。支持地方政府在國(guó)家政策基礎(chǔ)上因城施策實(shí)施差別化住房信貸政策，合理確定地方個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況和客戶。風(fēng)險(xiǎn)狀況和信用狀況等，并根據(jù)城市政策下限，合理確定個(gè)人住房貸款的具體首付比例和利率水平。支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新公民住房金融服務(wù)，合理確定符合購(gòu)房要求的新公民首套個(gè)人住房貸款標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新公民信用水平，提高新公民信用水平。借貸、還款便利。

三季度以來(lái)，需求側(cè)信貸支持持續(xù)加大，“支持剛性和改善性住房需求”始終是政策的核心。9月底，央行、銀保監(jiān)會(huì)明確發(fā)文，符合條件的城市可降低或取消首次住房商業(yè)貸款利率下限。央行還下調(diào)首次公積金貸款利率15個(gè)基點(diǎn)，為地方政府優(yōu)化信貸政策騰出了空間。

中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)已有20多個(gè)城市下調(diào)或取消了首次商業(yè)貸款利率下限，且全部降至4%以下。其中，二線城市如武漢、天津、溫州等城市基本回落至3.8%~3.9%的水平。這一政策再次強(qiáng)調(diào)要因城施策。預(yù)計(jì)有條件的城市將加快房貸利率下調(diào)步伐。已下調(diào)商業(yè)貸款利率的城市不排除繼續(xù)結(jié)合本地實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。

加大對(duì)住房租賃的財(cái)政支持

《通知》建議優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)，拓展住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)加大對(duì)具有獨(dú)立法人資格、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備專業(yè)房地產(chǎn)投資和管理能力的自有產(chǎn)權(quán)住房租賃企業(yè)的信貸支持。要合理設(shè)計(jì)貸款期限、利率、還款方式，積極滿足企業(yè)中長(zhǎng)期資金需求。需要。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，為各類主體收購(gòu)、改造用于住房租賃的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供金融支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項(xiàng)目資質(zhì)的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的相關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房。獲得保障性租賃住房認(rèn)定后，銀行貸款期限和利率適用保障性租賃貸款相關(guān)政策。

同時(shí)，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債、擔(dān)保債等直接融資產(chǎn)品，專門用于租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃的金融債券，籌集資金增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，央行此前已明確，住房租賃信貸不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理考核指標(biāo)。二十大提出“租購(gòu)并舉”，意味著未來(lái)金融機(jī)構(gòu)將加大住房租賃貸款、房地產(chǎn)保障性租賃住房REITs等金融工具的運(yùn)用，更好地利用創(chuàng)新金融工具為長(zhǎng)期住房提供保障。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期支持。