西安解決爛尾樓政策(西安爛尾樓清零)

針對不斷蔓延的樓花業(yè)主“強(qiáng)制停貸”情況，7月14日，西安市住建局等五部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于防范商品房延期交房增量問題工作措施》（以下簡稱“《措施》”）），率先出臺相關(guān)政策。省會城市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評價(jià)：“西安此時(shí)的新政策非常有針對性，這是繼近期停工減貸之后，官方的首次政策回應(yīng)。政策內(nèi)容釋放了非常強(qiáng)烈的信號含義?！?/p>

7月14日，為防范商品房延遲交付問題，西安市住建局等五部門牽頭出臺相關(guān)政策。新京報(bào)信息圖片

綜合監(jiān)管：暫停1個(gè)月以上項(xiàng)目需報(bào)告

值得注意的是，西安此次發(fā)布的《措施》加強(qiáng)了對土地出讓、項(xiàng)目建設(shè)、預(yù)售管理等各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)管。

在確保購地資金合規(guī)方面，《措施》指出，參與商品房用地招標(biāo)的開發(fā)企業(yè)必須使用自有合規(guī)資金，投標(biāo)企業(yè)股東不得為其提供貸款，違反規(guī)定提供貸款、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。土地購置資金不得直接或者間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金；不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款或墊款；不得使用其他自然人、法人、非法人組織的貸款；房地產(chǎn)企業(yè)融資等。經(jīng)審查，使用非自有資金競買商品房用地的，取消競買資格，所繳納的競買保證金不予退還。

“這樣規(guī)定的意義在于，近期房屋交付延遲與之前大舉拿地有關(guān)。換句話來說，一些‘爆款’企業(yè)過去通過非法舉債、高杠桿拿地。拿地導(dǎo)致過度的拿地力度，在目前的企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，會達(dá)不到預(yù)期，客觀上也使得房屋容易出現(xiàn)停工等問題，引發(fā)各種維權(quán)事宜。因此，從這個(gè)角度來說，此次西安對土地的規(guī)定，其實(shí)是希望規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)在拿地過程中的經(jīng)營行為，防止房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)拿地，引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?！眹?yán)躍進(jìn)評價(jià)道。

同時(shí)，《措施》提出，要對項(xiàng)目建設(shè)全過程進(jìn)行監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)應(yīng)憑土地、工程規(guī)劃許可、施工許可、經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)文件，嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序組織項(xiàng)目建設(shè)；不允許隨意更改。審查通過的施工圖設(shè)計(jì)文件需要進(jìn)行重大修改的，必須報(bào)原審批部門批準(zhǔn)。

特別值得注意的是，在加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理方面，《措施》指出，將對施工質(zhì)量和工期進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，對存在質(zhì)量安全隱患或停工1個(gè)月以上的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告轄區(qū)住房和建設(shè)部門。

在加強(qiáng)商品房預(yù)售許可證管理方面，《措施》明確，開發(fā)商申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，原則上為地上7層及以下的多層建筑，項(xiàng)目形象進(jìn)步必須由主體結(jié)構(gòu)封頂；7層及以上建筑應(yīng)達(dá)到規(guī)劃地上總層數(shù)的1/3，且不得少于7層。

“這類預(yù)售工作的規(guī)范和管理有積極作用，有助于防止一些違法房產(chǎn)進(jìn)入樓市，造成風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)給購房者。這樣的做法也規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)銷售?！庇欣诜乐狗欠ㄘ?cái)物進(jìn)入市場，防止未完待續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移?！眹?yán)躍進(jìn)說道。

加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，壓實(shí)銀行責(zé)任

對于商品房預(yù)售資金，《措施》要求所有住房付款，包括定金、首付、購房貸款等形式的住房付款，應(yīng)直接存入專門監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)不得直接收繳或者另設(shè)賬戶收存購房款。人的購買價(jià)格。

同時(shí)，嚴(yán)格的分配標(biāo)準(zhǔn)為《措施》。明確商品房項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收完成前，重點(diǎn)監(jiān)管資金累計(jì)使用不得超過總量的50%；竣工驗(yàn)收前，不超過95%；竣工驗(yàn)收備案完成前，不超過99%；房產(chǎn)首次登記后，剩余的1%可以提取。其中，7層以上建筑，在總層數(shù)達(dá)到1/3和2/3之前，重點(diǎn)監(jiān)管資金累計(jì)使用分別不得超過總額的20%和35%。

此外，《措施》要求各轄區(qū)住建部門必須每月至少與監(jiān)管銀行進(jìn)行一次對賬。發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用重點(diǎn)監(jiān)管資金的，要立即停止劃撥，并依法查處。

值得注意的是，西安在新政策中還特別指出要鞏固銀行職責(zé)。《措施》規(guī)定，商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核查同意，調(diào)撥監(jiān)管資金的，要追究其責(zé)任。追回資金；無法追回資金的，依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

嚴(yán)躍進(jìn)指出：“從西安的政策內(nèi)容來看，預(yù)售資金的監(jiān)管內(nèi)容最多，因此是這次政策的核心點(diǎn)。其中，資金足額記賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化銀行責(zé)任是此次的重點(diǎn)，購房者提出的要求；加強(qiáng)技術(shù)支持、加強(qiáng)財(cái)務(wù)核查等都是創(chuàng)新內(nèi)容，這說明管理層目前對此類預(yù)售資金的監(jiān)管提出了新的要求，這將有助于更好地實(shí)施基金監(jiān)管?！?/p>

新京報(bào)記者徐謙

編輯楊娟娟校對楊旭麗