春意處處(春意幾許)

春節(jié)假期過后，市場恢復(fù)正常運(yùn)行，不少城市信貸環(huán)境相對寬松。前期積壓的購房需求加速，帶動(dòng)2月份樓市回暖。其中，被視為房地產(chǎn)市場“晴雨表”的二手房，在本輪房地產(chǎn)市場復(fù)蘇周期中，呈現(xiàn)先于新房回暖的趨勢。

展望未來市場走勢，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期來看，3月份部分城市可能會(huì)出現(xiàn)“小印度春天”，但市場的持續(xù)復(fù)蘇需要居民置業(yè)信心和收入預(yù)期的恢復(fù)。

3月7日下午，在第十四屆全國人大一次會(huì)議舉行的第二次“部長頻道”采訪中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表達(dá)了對房地產(chǎn)穩(wěn)定復(fù)蘇的信心市場。

春節(jié)假期過后，不少城市購房需求積壓加速。新京報(bào)記者段文平攝

“春意”初現(xiàn)，多城新房行情現(xiàn)積極信號(hào)

眼見樓市向好，自己感興趣的新房項(xiàng)目也幾乎售罄，李明（化名）最近在杭州富陽區(qū)購買了一套商品房。此前，他早就計(jì)劃買房，并在樓市上等待了2年。這期間，房產(chǎn)的價(jià)格基本沒有變化，但對他來說，節(jié)省了兩年的房貸利息，而且接近出售現(xiàn)房也比較安心。

這是發(fā)生在梅龍咨詢機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人、資深房地產(chǎn)營銷人員甘梅身上的真實(shí)案例。不僅是杭州，甘梅在一線營銷時(shí)，也對湖北某地產(chǎn)項(xiàng)目的購房者印象深刻。購房者已經(jīng)猶豫了兩個(gè)月。甚至當(dāng)他去現(xiàn)場與銷售人員洽談合同時(shí)，仍然猶豫了3個(gè)小時(shí)，無法“做出決定”；最近，他感覺市場已經(jīng)見底，最終選擇買入?！澳壳皹鞘杏忻黠@的復(fù)蘇跡象，如果買家看到價(jià)格合適的房子，交易會(huì)很快完成。”甘梅說道。

這并不是一個(gè)孤立的案例。事實(shí)上，2月份以來，越來越多的城市出現(xiàn)了樓市復(fù)蘇的信號(hào)。浙江安吉、貴州畢節(jié)等三四線城市新盤成交量已開始回暖?！爱吂?jié)項(xiàng)目平均每天銷售10套。我沒想到目標(biāo)會(huì)翻倍。”甘梅說。

同樣的情況也出現(xiàn)在江蘇，多地市場回暖。龍湖股份表示，在無錫和常州，僅2月份龍湖案例現(xiàn)場的訪客總數(shù)就超過了6000人次。粗略統(tǒng)計(jì)，龍湖當(dāng)月在上述兩個(gè)城市的交易額均超過6億元。此外，龍湖南京多個(gè)項(xiàng)目的客戶訪問量增幅超過100%。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，南京、蘇州兩地樓市供應(yīng)和銷售兩旺。其中，南京2月供應(yīng)3,086套，環(huán)比增長64%；售出5,694套，環(huán)比增長61%，創(chuàng)下去年7月以來的最高紀(jì)錄。新高。蘇州市場供需同樣旺盛，2月份供應(yīng)1,413套，環(huán)比增長52.29%；銷量4,835套，環(huán)比增長39.5%。

一線城市也不例外。以北京為例，不少銷售人員反映，市場尤其是周末更加活躍，人氣超出預(yù)期?！拔覀冊诘谝痪€，體驗(yàn)非常直觀。2月份市場明顯回暖，久違的小陽春出現(xiàn)了?！北本┠撤康禺a(chǎn)公司人士如此表示。

“2月份，我們在北京的銷量比預(yù)期多了50%-60%。以前購房者會(huì)反復(fù)比較，現(xiàn)在看到市場回暖后，很快就做出決策，成交率和轉(zhuǎn)化率也都提高了?！痹黾恿??！北本┝硪患曳康禺a(chǎn)公司人士表示，該公司在濟(jì)南、石家莊以及北京周邊地區(qū)的項(xiàng)目也較一年前有所改善?！耙郧氨本┲苓叺捻?xiàng)目比較難賣，但現(xiàn)在也都在促銷了?！?/p>

市場的復(fù)蘇還體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面。總體來看，2月份全國重點(diǎn)城市新房成交出現(xiàn)積極信號(hào)。成交數(shù)據(jù)在連續(xù)20個(gè)月下行壓力后首次逆勢上漲。易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國60個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積2005萬平方米，環(huán)比增長47%，同比-同比增長37%。分城市來看，2月份，全國60個(gè)一二三四線城市新建商品住宅成交面積分別為163萬平方米、1020萬平方米、822萬平方米平方米，環(huán)比增長率分別為-18%、49%和70%，同比增長率分別為-11%、40%和49%。

業(yè)主預(yù)期轉(zhuǎn)好，二手房先于新房回溫

與李明類似，關(guān)注樓市一年半的吳陽（化名）最近也有動(dòng)作，不過他進(jìn)軍了二手房市場。

2021年7月，吳陽判斷當(dāng)時(shí)樓市已經(jīng)到了高點(diǎn)，一家三口和一個(gè)老人已經(jīng)住不下去了，于是他賣掉了位于原陽天地小區(qū)的一套兩居室。北京市朝陽區(qū)。與一般置換者賣掉房子然后迅速重新購買不同，吳陽的置換花了一年半的時(shí)間，期間他一直租房子、拿著錢觀望。

他原本打算等價(jià)格下降到一定程度再更換，但經(jīng)過一年半的觀察，他發(fā)現(xiàn)周邊小區(qū)的價(jià)格并沒有太大變化。到了今年1月，他敏銳地感覺到樓市發(fā)生了變化：無論是新建房還是二手房，市場都有了明顯的好轉(zhuǎn)。于是他果斷出手，在朝陽大悅城附近買了一套三居室。

像吳陽一樣的購房者很多，他們已經(jīng)制定了購房計(jì)劃，并在近期付諸行動(dòng)。據(jù)諸葛房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2月份10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅銷售62804套，環(huán)比增長53.64%，同比增長108.42%。從具體城市來看，杭州2月漲幅領(lǐng)跑，二手房成交6402套，環(huán)比增長172.77%；青島漲幅排名前二，環(huán)比增長99.3%，二手房成交5411套；成都緊隨其后，環(huán)比增長99.3%。環(huán)比增長87.59%，售出19,061套；北京、深圳排名第四、第五，環(huán)比增幅均超過80%。

二手房交易規(guī)?；厣耐瑫r(shí)，業(yè)主預(yù)期有所改善，重點(diǎn)城市掛牌量也呈現(xiàn)上升趨勢。58安居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國65個(gè)主要城市新上市房源環(huán)比增長238%。其中，上海、廣州新上市房源環(huán)比增幅超過兩倍，北京、深圳環(huán)比增幅超過238%。1.5倍。放眼全國，湖州、嘉興、惠州、昆山等城市環(huán)比漲幅均超過5倍。

二手房市場往往被視為樓市的“晴雨表”。事實(shí)上，與新房市場相比，在本輪樓市復(fù)蘇周期中，二手房呈現(xiàn)先于新房回暖的趨勢。易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國8個(gè)重點(diǎn)城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、南京、廈門）二手房成交量為79438套，環(huán)比增長78%，同比增長96%；觀察歷史數(shù)據(jù)，目前二手房交易數(shù)據(jù)已創(chuàng)20個(gè)月來新高，為2021年7月以來月度最高值。

板塊分化，部分新房項(xiàng)目回暖仍需時(shí)間

為何春節(jié)后2月樓市活躍度回升？對此，中國指數(shù)研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，去年12月疫情防控放松后，短期感染“過了高峰”，隨后春節(jié)假期后部分需求積壓，年后市場將迎來購房需求集中釋放。此外，樓市經(jīng)過一年多的持續(xù)調(diào)整，熱點(diǎn)城市自發(fā)恢復(fù)需求的意愿更加強(qiáng)烈。此外，不少核心城市此前也優(yōu)化了調(diào)控政策。隨著預(yù)期改善，市場活動(dòng)反彈。

貝殼研究院首席分析師徐曉樂也指出，市場短期回升受到多種因素推動(dòng)，如——春節(jié)后市場成交季節(jié)性增加、防疫政策調(diào)整以及疫情影響等。住房政策支持力度加大，市場觀望情緒緩解，市場預(yù)期改善。因此，被疫情推遲的住房需求得到了集中釋放。

值得一提的是，市場雖然回暖，但并非“全面虧損”。“小印度泉的氣氛漸入佳境，部分售樓處人頭攢動(dòng)，但部分項(xiàng)目的實(shí)際成交量并不像外界想象的那么樂觀。”廣州一家房地產(chǎn)公司人士說道。

上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，政策利好下，房地產(chǎn)企穩(wěn)大概率，但是否意味著市場復(fù)蘇還不能太樂觀。他以廣州2月份的新房市場為例。天河、海珠、越秀等中心城區(qū)新盤上市。雖然周末看房的人有所增加，但觀望的人多了，“結(jié)算”（交押金）的人少了。“市民信心仍然較低，對房地產(chǎn)開發(fā)商能否按時(shí)交付樓房存在疑慮。現(xiàn)房銷售情況還好，但其他項(xiàng)目仍需要一個(gè)過程來回升。”

甘梅的觀察從側(cè)面印證了上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)。她坦言，目前比較好賣的樓盤有三大特點(diǎn)：地段好、價(jià)格合適、靠近現(xiàn)房?！俺鲇趯罄m(xù)購買力的擔(dān)憂，開發(fā)商不敢隨意加價(jià)，而是專注于增加銷量。優(yōu)越的?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士表示，部分城市成交數(shù)據(jù)增速較高與此前壓抑的需求短期釋放有關(guān)，并不代表購房者購買力完全恢復(fù)。事實(shí)上，與二手房市場相比，新房市場的回暖還需要一段時(shí)間。今年2月新建商品房成交數(shù)據(jù)與2019年、2020年月均水平相比仍較低。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-2月新建商品住宅月均成交規(guī)模100個(gè)重點(diǎn)城市較2022年同期小幅反彈2.0%，但仍處于2016年以來的最低水平。

業(yè)內(nèi)：商品房銷售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長

那么，展望接下來的行情，本輪復(fù)蘇能否持續(xù)？今年整體房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢？

“這次整體復(fù)蘇的基調(diào)已經(jīng)明確，政策確定性有所增強(qiáng)，從供給側(cè)的金融支持到需求側(cè)限制性政策的放松，市場預(yù)期逐漸明朗。”58安居客研究院院長張波指出，熱點(diǎn)1二線城市已開始進(jìn)入“小印度春天”。此外，由于今年春節(jié)期間返鄉(xiāng)購房和政策利好等因素，部分三四線樓市也出現(xiàn)了一定的復(fù)蘇，但可持續(xù)性相對較弱。市場的持續(xù)復(fù)蘇仍需要一定的時(shí)間。

“某些地區(qū)的‘小印度之春’是可持續(xù)的?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析，每個(gè)城市在交易量上都有自己的“盛衰線”，這是樓市強(qiáng)弱的分水嶺。從今年的大趨勢來看，一二線城市和部分三四線城市將率先復(fù)蘇。這首先體現(xiàn)在當(dāng)前的“小印度之春”上，該“小印度之春”將于2月中旬開始，預(yù)計(jì)將持續(xù)到4月。交易量將持續(xù)恢復(fù)，達(dá)到盛衰頂峰。在線以上。隨著交易量恢復(fù)，價(jià)格預(yù)計(jì)在延遲約2個(gè)月后趨于穩(wěn)定?？傮w來看，樓市走強(qiáng)的城市，上半年成交量有望逐步恢復(fù)，下半年房價(jià)將穩(wěn)步上漲。

楊紅旭上述判斷背后的邏輯是，2021年下半年大部分一二線城市和長三角東部地區(qū)將開始降溫，而中西部地區(qū)的部分中小城市降溫時(shí)間較長，樓市調(diào)整基本到位。去年以來，中央和地方政府多輪利好政策支持房地產(chǎn)。今年以來，不少城市持續(xù)放松管控。加之寬松的信貸環(huán)境，總體來看，房地產(chǎn)的外部環(huán)境基本穩(wěn)定。

陳文靜認(rèn)為，短期來看，3月份部分城市可能會(huì)出現(xiàn)“小印度之春”，但市場的持續(xù)復(fù)蘇需要居民置業(yè)信心和收入預(yù)期的恢復(fù)?？傮w形勢仍需依賴宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的恢復(fù)。不同能級(jí)城市之間的分化可能會(huì)更加明顯。其中，核心一二線城市市場情緒恢復(fù)速度較快，而大部分三四線城市仍面臨調(diào)整壓力，市場或?qū)⒊掷m(xù)調(diào)整。

展望2023年全年，陳文靜指出，樂觀情景下，全國商品房銷售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長，但在中長期住房需求動(dòng)能減弱的背景下，增長率可能有限；中性情景下，2022年商品房銷售面積可能與去年基本持平；悲觀情景下，市場預(yù)期和信心并未明顯恢復(fù)，商品房銷售面積持續(xù)下降，降幅可能在3.6%左右。

新京報(bào)制圖/徐迎建數(shù)據(jù)來源：克而瑞、易居研究院、諸葛數(shù)據(jù)研究中心

【聲音】

鄒琳華：回暖能否持續(xù)還需繼續(xù)觀察

目前，關(guān)于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的聲音很多。從數(shù)據(jù)來看，交易量確實(shí)有所增加。主要原因是此前被壓抑的購房需求累積效應(yīng)，加上剛性需求和好轉(zhuǎn)需求的支撐，需求得到密集釋放。尤其是春節(jié)后的第一個(gè)月，交易量每年都會(huì)增加。

但這種交易還能繼續(xù)擴(kuò)大嗎？能持續(xù)多久？目前還處于觀察階段，不容易很快下結(jié)論。

樓市量增價(jià)穩(wěn)，相對理性

從歷年的成交情況來看，一般春節(jié)后一兩個(gè)月會(huì)有比較大的成交量。但從今年之后首個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，與往年相比并沒有高出多少。以北京為例，今年2月，二手房網(wǎng)簽約1.53萬套。去年春節(jié)后首月成交量近1.58萬套，而前年為2.2萬套?？梢杂^察到，4月下旬到5月，如果成交量減少或者價(jià)格不上漲，市場基本就結(jié)束了。

目前，由于成交量確實(shí)有所增加，再加上中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)公司的推動(dòng)，一些購房者更加著急。他們應(yīng)該買房子嗎？如果你是有真實(shí)需求的購房者，并且已經(jīng)做好了資金準(zhǔn)備，現(xiàn)在就可以購買，沒問題，因?yàn)殡m然成交量有所增加，但房價(jià)并沒有明顯上漲，目前的購房氛圍還是比較理性的。如果是為了投資，你沒有多少錢，你就沖進(jìn)去，到時(shí)候資金鏈斷了，你就麻煩了。

此輪成交上漲的背后是此前被壓抑的需求的釋放，以及政策的刺激。下一步政策總體上會(huì)支持剛性住房和改善性住房的需求，但具體還是要根據(jù)市場情況來推動(dòng)。如何調(diào)整、調(diào)整的“度”是多少？政策要逐城落實(shí)，一市一策，甚至一區(qū)一策。每個(gè)城市樓市的復(fù)蘇程度不同，政策調(diào)整的“程度”也不同。

建議下調(diào)存量房房貸利率

如果我們談?wù)摴ぞ呦渲羞€有哪些其他政策，降低現(xiàn)有抵押貸款利率是一個(gè)非常重要的手段。目前，首套房貸款利率已經(jīng)下降很多，但現(xiàn)有的抵押貸款利率仍然很高。這部分貸款金額很大，購房者還是要注意。貸款壓力大，所以出現(xiàn)提前還款的現(xiàn)象，實(shí)際上不利于市場穩(wěn)定。現(xiàn)有的房貸利率應(yīng)該調(diào)整，但是否調(diào)整尚不確定。對于銀行來說，這是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和業(yè)績支撐。

在限購政策方面，現(xiàn)在很多城市還是有限制的，這方面還有一定的優(yōu)化空間。在貸款限制政策方面，我們也看到，去年不少城市優(yōu)化了“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，調(diào)整了第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。一些購房者現(xiàn)在有資格購買首套房。今年這種情況可能會(huì)持續(xù)下去。調(diào)整。

“房貸并重”是在房地產(chǎn)市場特殊狀態(tài)下采取的特殊調(diào)控方式。目前，在復(fù)蘇指導(dǎo)下，沒有必要采用非常規(guī)手段，由市場主體自行選擇。

至于北京是否會(huì)優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”，還很難說。由于北京房地產(chǎn)市場有所好轉(zhuǎn)，房價(jià)小幅上漲，在沒有優(yōu)化壓力的情況下，無需采取進(jìn)一步措施。我認(rèn)為政策優(yōu)化的概率并不大。

鄒林華（中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究所住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長）

【去年以來樓市寬松政策一覽】

下調(diào)LPR

去年以來，央行已三度下調(diào)貸款報(bào)價(jià)利率（LPR）。經(jīng)過三次下調(diào)，1年期LPR為3.65%，5年期及以上LPR為4.3%。

差別化信貸

首次購房的差異化信貸可以說是政策調(diào)整的重點(diǎn)。繼去年下調(diào)首套房貸款利率下限20個(gè)基點(diǎn)以及部分城市階段性放寬首套房貸款利率下限后，今年1月，央行和銀聯(lián)保監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，設(shè)立首套房貸款利率上限。貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

退個(gè)稅

為促進(jìn)換房交易，自2022年10月1日至2023年12月31日，納稅人出售自有房屋并在出售現(xiàn)有房屋后1年內(nèi)在市場上回購房屋的，須繳納銷售稅他們現(xiàn)在的家。個(gè)人所得稅可享受退稅優(yōu)惠。

放松限購

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年以來，限購優(yōu)化政策已出臺(tái)100多項(xiàng)，包括鄭州、蘭州、成都、徐州、西安、武漢、南京、佛山、蘇州、東莞、揚(yáng)州等約40個(gè)城市主要集中在縮小限購區(qū)域、降低購房資格和門檻、放寬多子女家庭和老年家庭限購等。

松綁限售

繼去年不少城市取消或縮短商品房限售期后，今年，這一政策繼續(xù)成為各地樓市調(diào)控的方向之一。例如，常州取消新建商品房兩年限售期，揚(yáng)州取消二手房限售期，惠州商品房限售期由3年縮短為1年。

優(yōu)化限貸

包括駐馬店、宜春、株洲、寶雞、蚌埠、洛陽、遵義、肇慶等三四線城市，以及鄭州、蘭州、天津、南京、杭州等重點(diǎn)二線城市一線城市優(yōu)化“認(rèn)房貸認(rèn)”政策，調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

降低首付比

去年以來，榆林、菏澤、重慶、贛州、佛山、駐馬店、溫州、南通、昆明、南寧、北海、防城港等城市部分商業(yè)銀行降低首付比例。比如，部分首套房首付比例降低至20%，二套房首付比例降低。首付比例降低至30%或40%。

降低房貸利率

地方政府繼續(xù)降低首套房抵押貸款利率。截至目前，石家莊、哈爾濱、長春、福州等17個(gè)城市首套房貸款利率已調(diào)整回4%以下。

帶押過戶

為盤活二手房市場，多地嘗試“以押轉(zhuǎn)讓”，其中昆明、濟(jì)南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無錫等地已相繼推出這一政策。

公積金新政

去年以來，住房公積金調(diào)整廣泛且頻繁。全年約有180個(gè)城市出臺(tái)公積金政策，包括減少首付、提高貸款最高限額、優(yōu)化公積金提取等。此外，還有30多個(gè)城市實(shí)施了“一人買房，全家?guī)兔Α薄?/p>

購房補(bǔ)貼

去年以來，珠海、保定、長春、惠州、南充、徐州、遼寧、廣東、溫州、洛陽、日照等地紛紛出臺(tái)購房補(bǔ)貼政策。

該表格內(nèi)容由新京報(bào)記者整理。

新京報(bào)，《兩會(huì)經(jīng)濟(jì)政策》2023年3月9日，《有效監(jiān)管與有序復(fù)蘇房地產(chǎn)調(diào)控平衡術(shù)》。

新京報(bào)記者張曉蘭段文平

編輯楊娟娟校對賈寧