2020年物業(yè)管理行業(yè)(2021物業(yè)行業(yè))

1、物企去“地產(chǎn)輸送化”獨(dú)立發(fā)展

2021年，房地產(chǎn)與地產(chǎn)行業(yè)緊密相連。政策調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外債務(wù)危機(jī)一旦暴露，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)也將深受牽連。股價(jià)大幅下跌，或?qū)⒊蔀槟腹境鍪蹆?yōu)質(zhì)資產(chǎn)包的首選。

雖然大部分房企在房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)中獨(dú)立并行經(jīng)營(yíng)，擁有自主品牌，甚至已經(jīng)獨(dú)立上市，但近兩三年來，大多數(shù)待辦及上市房企仍嚴(yán)重依賴相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的支持。房地產(chǎn)公司獲得管理和管理服務(wù)。合同面積、收入，尤其是利潤(rùn)的高速增長(zhǎng)。

經(jīng)過2021年房地產(chǎn)的大變局，2022年后房地產(chǎn)給物業(yè)帶來效益的方式將逐漸放緩。

一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)收縮，未來幾年持續(xù)交付的面積將會(huì)減少；房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，難以支持非業(yè)主增值服務(wù)?！胺繓|沒有多余的食物?！薄薄?/p>

另一方面，資本市場(chǎng)的投資者也變得更加專業(yè)和理性，將各業(yè)務(wù)分拆獨(dú)立計(jì)算估值，給予非業(yè)主增值服務(wù)更少甚至幾乎為零的估值。并購(gòu)市場(chǎng)也是如此。

鐵匠需要自己的硬件。上市審核期間，物流企業(yè)需要繼續(xù)降低關(guān)聯(lián)交易比例，物流企業(yè)必須能夠證明自己能夠獨(dú)立發(fā)展而不是依賴母公司。市場(chǎng)喜歡母公司能夠提供大面積簽約面積的物業(yè)公司，也更青睞有能力在此基礎(chǔ)上大幅拓展第三方面積的物業(yè)公司。

碧桂園服務(wù)走向市場(chǎng)化擴(kuò)張路線后，最初要求市場(chǎng)第三方擴(kuò)張面積與集團(tuán)交付面積的比例為1,333,601個(gè)。據(jù)稱，這一比例到2021年將逐步變?yōu)?,333,603，每年新增的擴(kuò)建面積已大幅超過母公司提供的面積。區(qū)域。

2022年，房地產(chǎn)公司將重新審視與開發(fā)集團(tuán)母公司的關(guān)系。在房地產(chǎn)大變革的背景下，他們將減少對(duì)母公司的依賴，逐步走上獨(dú)立發(fā)展的道路。這也是一條更長(zhǎng)遠(yuǎn)的道路。

2、上市物企估值修復(fù)

截至2021年中，已上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)超過50家，已有20多家上市公司成功遞交表格或明確要分拆上市。以此推算，在提交一次表格后通過聽證會(huì)上市的正常情況下，2021年上市材料公司數(shù)量將超過70家，但截至2021年底，這一數(shù)字將固定為55家。

圖例：55家上市材料公司名單。由于市場(chǎng)凍結(jié)期、監(jiān)管考慮、投資者退出心態(tài)、母公司財(cái)務(wù)紓困的迫切需要以及公司自身意愿等因素，2021年下半年擬上市的材料公司已被擱置。下架出售、推遲上市或通過聽證會(huì)后已暫停上市。

2022年，萬(wàn)屋云、龍湖地產(chǎn)等龍頭物業(yè)企業(yè)將完成上市，屆時(shí)前十大物業(yè)服務(wù)企業(yè)將全部成為上市公司。龍頭房企上市的效應(yīng)或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬匣謴?fù)市場(chǎng)對(duì)房企的認(rèn)可，帶動(dòng)更多房企新一輪成功上市。

受房地產(chǎn)行業(yè)大動(dòng)蕩影響，除個(gè)別央企、國(guó)有房企股價(jià)小幅企穩(wěn)外，其余地產(chǎn)股均大幅下跌。許多房地產(chǎn)公司的股價(jià)已從最高點(diǎn)跌破70%。

市盈率低于10倍的地產(chǎn)股已經(jīng)不少。這一價(jià)格源于對(duì)地產(chǎn)相關(guān)母公司財(cái)務(wù)狀況的深切擔(dān)憂。跌幅最大的個(gè)股都深受母公司嚴(yán)重債務(wù)危機(jī)的影響。

低迷的股價(jià)并不能反映這些上市地產(chǎn)公司的真實(shí)價(jià)值。即使在并購(gòu)市場(chǎng)，以目前的股價(jià)也很難獲得這些上市地產(chǎn)公司的資產(chǎn)?；谖飿I(yè)公司輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、持續(xù)收費(fèi)的SaaS屬性，物業(yè)公司在保持行業(yè)平均正常增速的情況下，市盈率應(yīng)至少達(dá)到15倍。目前的股價(jià)被嚴(yán)重低估。

3、物企并購(gòu)價(jià)格回歸理性

過去，資本市場(chǎng)對(duì)材料企業(yè)的追捧明顯推高了行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)的價(jià)格，12-15倍PE的并購(gòu)案例頻頻出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，這些作為受讓方的上市地產(chǎn)公司估值仍高達(dá)30倍以上PE。

時(shí)代變遷，隨著上市房企估值不斷降低，出現(xiàn)了尷尬的倒掛現(xiàn)象。例如，今年收購(gòu)藍(lán)光嘉寶的PE倍數(shù)就低于他們支付給其他房地產(chǎn)公司的PE倍數(shù)。目前，多起上市地產(chǎn)公司之間的并購(gòu)正在進(jìn)行談判，類似情況并不少見。

2022年房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)依然存在，行業(yè)持續(xù)發(fā)展集中度提升。并購(gòu)是必然之路。但在并購(gòu)價(jià)格方面，隨著上市房企的估值調(diào)整，轉(zhuǎn)讓方房企的心理價(jià)格也需要調(diào)整。當(dāng)很多上市地產(chǎn)公司的PE低于10倍時(shí)，回到正常的商業(yè)邏輯，并購(gòu)價(jià)格只能在10倍以下。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)價(jià)值將萎縮。2021年的房地產(chǎn)變化給一些開發(fā)商帶來了一個(gè)并購(gòu)機(jī)會(huì)窗口，可以聯(lián)手優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司，這確實(shí)促成了大規(guī)模的并購(gòu)交易。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，這個(gè)窗口期將在2022年逐漸關(guān)閉。

2022年，隨著中央穩(wěn)增長(zhǎng)、放松調(diào)控政策、政策見底，房地產(chǎn)企業(yè)將逐步企穩(wěn)，房地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)面影響減弱，前期的負(fù)面影響也充分顯現(xiàn)在市場(chǎng)上。已經(jīng)處于地產(chǎn)公司估值的底部，未來會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)行修正。或許，當(dāng)材料公司2021年年報(bào)業(yè)績(jī)披露后，上市材料公司將迎來估值回升。

4、城市服務(wù)超越環(huán)衛(wèi)升級(jí)換代

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展服務(wù)邊界的標(biāo)志性舉措是進(jìn)軍城市服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司的管理規(guī)模擴(kuò)大到一個(gè)城市范圍時(shí)，“空間就是一種服務(wù)”，那么任何建筑空間及其內(nèi)容活動(dòng)都可能成為物業(yè)管理的對(duì)象。

前幾年，物業(yè)管理企業(yè)在品牌升級(jí)時(shí)，喜歡在品牌名稱中加上“智慧”和“生命”。2021年，越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將公司品牌升級(jí)為“城市服務(wù)”，或著力打造專業(yè)化的“城市服務(wù)”子品牌，為未來城市服務(wù)的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)打造動(dòng)力。

大多數(shù)企業(yè)的城市服務(wù)都是從環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)開始的。出于資質(zhì)、過往業(yè)績(jī)、重資產(chǎn)設(shè)備等招標(biāo)要求等考慮，物業(yè)公司在2021年也加大了對(duì)環(huán)衛(wèi)公司的收購(gòu)力度，其實(shí)際從事的城市服務(wù)大多以環(huán)衛(wèi)為主，以市政保潔為主。保潔、垃圾分類清運(yùn)、公廁管理、綠化管理、路燈設(shè)施管理等。

業(yè)內(nèi)常戲稱物業(yè)管理公司提供的城市服務(wù)是“掃街”；但顯然沒有一家提供城市服務(wù)的物業(yè)公司愿意簡(jiǎn)單地“掃馬路”。經(jīng)過近年來的實(shí)踐探索，城市服務(wù)也在進(jìn)一步升級(jí)迭代。

從基礎(chǔ)環(huán)衛(wèi)服務(wù)到順應(yīng)社會(huì)治理重心向基層轉(zhuǎn)移，城市精細(xì)化治理趨勢(shì)助力網(wǎng)格化管理、秩序維護(hù)、執(zhí)法協(xié)助；進(jìn)而將空間管理從公共街道進(jìn)一步拓展到城市管轄范圍內(nèi)的更多城市區(qū)域。增加公共建筑、花園和河流的數(shù)量，以提高服務(wù)密度；順應(yīng)城市更新潮流，著力老舊社區(qū)維護(hù)改造；推出城市智慧停車解決方案，積極參與智慧城市建設(shè)。2022年，我們將看到更多物流企業(yè)不斷打磨、升級(jí)、迭代城市服務(wù)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)成功案例。

5、城市PM與FM、AM融合發(fā)展

當(dāng)前物業(yè)管理的發(fā)展已不再局限于傳統(tǒng)的“四包”服務(wù)。隨著業(yè)主需求痛點(diǎn)的變化，物業(yè)公司也提出了FM設(shè)施管理（企業(yè)非核心業(yè)務(wù)外包）、AM資產(chǎn)管理等服務(wù)。需要。

尤其是近年來中心城市核心區(qū)寫字樓大面積空置的情況下，業(yè)主首先需要解決的也是最緊迫的問題就是資產(chǎn)管理。如何有效地出租和出售資產(chǎn)是業(yè)主更關(guān)心的問題。通過AM資產(chǎn)管理帶動(dòng)PM物業(yè)管理和FM設(shè)施管理的發(fā)展，是業(yè)界的熱點(diǎn)領(lǐng)域。

隨著萬(wàn)科收購(gòu)戴德梁行和仲量聯(lián)行，大概率在2022年落入國(guó)企懷抱。這將促進(jìn)五大國(guó)際銀行（尤其是國(guó)際大行）管理經(jīng)驗(yàn)的輸入。FM和AM領(lǐng)域）進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司。未來市場(chǎng)，還會(huì)有更多的FM、AM人才流入行業(yè)市場(chǎng)。

上述因素將推動(dòng)2022年P(guān)M、FM、AM的進(jìn)一步融合和發(fā)展。

6、社區(qū)增值服務(wù)細(xì)分領(lǐng)域形成專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司

物流上市公司展示的社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展業(yè)績(jī)正成為公告、報(bào)告中最引人注目的部分。在龍頭企業(yè)和上市公司的引領(lǐng)下，大多數(shù)物流企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到發(fā)展增值服務(wù)的重要性，紛紛投資發(fā)展空間管理、社區(qū)新零售、家居服務(wù)、美居裝修、房屋及車位租賃等以及銷售、養(yǎng)老、育兒等領(lǐng)域。

社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域其實(shí)專業(yè)門檻很高，每個(gè)領(lǐng)域其實(shí)都有相應(yīng)的行業(yè)巨頭。比如零售類如淘寶、京東、蘇寧、國(guó)美等；出租和銷售像貝殼、鏈家、麥田、21世紀(jì)地產(chǎn)等，每個(gè)領(lǐng)域都有相對(duì)專業(yè)的認(rèn)知和方法論。

圈子=經(jīng)濟(jì)也就是說，每一個(gè)領(lǐng)域其實(shí)都是一個(gè)全新的行業(yè)，每一個(gè)領(lǐng)域都需要結(jié)合房地產(chǎn)場(chǎng)景進(jìn)行深入探索。簡(jiǎn)單復(fù)制房地產(chǎn)或某一專業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)是行不通的，必須形成新的經(jīng)驗(yàn)?？缇橙诤?。

社區(qū)增值服務(wù)的探索對(duì)于人力資源和資金實(shí)力雄厚的大企業(yè)來說是可以承受的，但更多的低收入企業(yè)和中小型物業(yè)企業(yè)卻無力承擔(dān)。

2022年，在增值服務(wù)細(xì)分領(lǐng)域，將出現(xiàn)了解物業(yè)場(chǎng)景、熟悉物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、將物業(yè)知識(shí)與細(xì)分領(lǐng)域知識(shí)相結(jié)合、高效運(yùn)營(yíng)的專業(yè)公司，幫助物業(yè)公司解決增值服務(wù)運(yùn)營(yíng)問題。

7、雙碳引領(lǐng)綠色物業(yè)發(fā)展

2021年10月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《2030年前碳達(dá)峰行動(dòng)方案》號(hào)文件，標(biāo)志著碳達(dá)峰和碳中和已成為我國(guó)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指引，也是“十四五”規(guī)劃要落實(shí)的重要目標(biāo)。

雙碳目標(biāo)是大勢(shì)所趨。每個(gè)行業(yè)都要擁抱低碳潮流，房地產(chǎn)行業(yè)也必須有所作為。

您如何看待雙碳目標(biāo)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)和機(jī)遇？如何清晰認(rèn)識(shí)雙碳目標(biāo)下物業(yè)企業(yè)的定位？日常運(yùn)營(yíng)和供應(yīng)鏈如何行動(dòng)？如何共同推動(dòng)行業(yè)低碳轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展？這將是房地產(chǎn)企業(yè)在2022年需要開始回答的問題。

2022年，更多的物業(yè)企業(yè)將推出自己的雙碳解決方案，輸出綠色物業(yè)管理服務(wù)，積極參與碳達(dá)峰和碳中和行動(dòng)，在ESG方面取得進(jìn)一步的成績(jī)。

8、清潔機(jī)器人應(yīng)用逐漸爆發(fā)

隨著中國(guó)人口老齡化，可以預(yù)見，未來房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)之一將是就業(yè)勞動(dòng)力的進(jìn)一步老齡化和勞動(dòng)力成本的持續(xù)上升。

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)中，投入人力最多的傳統(tǒng)四保領(lǐng)域?qū)⑿枰ㄟ^智慧物業(yè)技術(shù)的應(yīng)用來改變，降本增效。通過近年來的初步探索和實(shí)踐，清潔機(jī)器人極有可能率先廣泛應(yīng)用于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)場(chǎng)景，逐步取代人類勞動(dòng)力。

2021年，領(lǐng)先的機(jī)器人企業(yè)加速在物業(yè)清潔領(lǐng)域的深度發(fā)展，并獲得投資機(jī)構(gòu)的大筆投資，證明這一賽道正在受到青睞；領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也在立足自身優(yōu)勢(shì)，加快清潔機(jī)器人的研發(fā)，希望盡快實(shí)現(xiàn)量產(chǎn)。如果這些量產(chǎn)的清潔機(jī)器人在2022年推出，將極大促進(jìn)清潔機(jī)器人在行業(yè)的廣泛應(yīng)用。

值得指出的是，目前清潔機(jī)器人還不能完全替代人類勞動(dòng)力，而且成本太高。大多數(shù)公司仍然考慮購(gòu)買它們是為了形象而不是成本。這也要求機(jī)器人企業(yè)適應(yīng)當(dāng)前物流企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，通過進(jìn)一步規(guī)?；慨a(chǎn)降低成本，同時(shí)推出更加靈活的租賃和運(yùn)營(yíng)方案，助力清潔機(jī)器人在行業(yè)的應(yīng)用普及。

9、“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)實(shí)踐有所突破

2021年是物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)元年。2020年底，住建部等六部門發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》號(hào)文件，推動(dòng)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式。

相比之下，從事養(yǎng)老服務(wù)的物業(yè)服務(wù)公司具有距離近、居民信任度高、需求了解準(zhǔn)確、與常規(guī)物業(yè)服務(wù)重疊、社區(qū)空間等優(yōu)勢(shì)。

在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)中，護(hù)理業(yè)務(wù)板塊往往與地產(chǎn)板塊并行獨(dú)立發(fā)展。投資模式比較重，有的是房地產(chǎn)+醫(yī)療。初期勘探成本較大，盈利能力較差。但這也為相關(guān)物業(yè)公司探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”奠定了一些基礎(chǔ)。

在政策的號(hào)召下，2021年越來越多的物流企業(yè)開始關(guān)注并進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，開始探索實(shí)踐。這些做法預(yù)計(jì)將在2022年取得突破，成為行業(yè)學(xué)習(xí)的案例。

10、2022年依然是中國(guó)物管行業(yè)黃金時(shí)期

這是中國(guó)物業(yè)研究會(huì)發(fā)布2019年物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力發(fā)展報(bào)告并首次提出“中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入黃金發(fā)展周期”結(jié)論以來的第四年。

2021年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)正處于黃金發(fā)展周期。雖然受整體宏觀經(jīng)濟(jì)景氣和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響，物業(yè)公司在資本市場(chǎng)表現(xiàn)慘淡，不再是資本追捧的焦點(diǎn)，但基本面房地產(chǎn)行業(yè)和地產(chǎn)的發(fā)展邏輯沒有改變。

盡管房地產(chǎn)已進(jìn)入不增量時(shí)代，但近三年銷售面積可交付的管理面積將在未來三年持續(xù)釋放，且規(guī)模依然巨大；物業(yè)公司提供FM設(shè)施服務(wù)、城市服務(wù)、公共服務(wù)、多業(yè)態(tài)服務(wù)。我們?nèi)栽诓粩嗤貙挿?wù)邊界，擴(kuò)大規(guī)模；基于社區(qū)、家庭場(chǎng)景的社區(qū)增值服務(wù)的開發(fā)和探索正如火如荼地進(jìn)行，為物業(yè)公司開辟了新的收入和盈利路徑。房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)字化轉(zhuǎn)型剛剛開始，智能技術(shù)也確實(shí)幫助企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)降本增效。

2022年依然是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的黃金期！

尤尼智能家居智能物業(yè)管理系統(tǒng)尤尼智能家居智能物業(yè)管理系統(tǒng)SaaS專為物業(yè)打造。從社區(qū)生態(tài)出發(fā)，節(jié)省大量信息化資金投入，大幅降低信息化門檻和風(fēng)險(xiǎn)，降本增效的同時(shí)。拓寬物業(yè)服務(wù)邊界，提高業(yè)主滿意度。

您的智能家居讓物業(yè)形象得到充分展示，業(yè)主的努力可以被業(yè)主看到。各種小工具幫助業(yè)主輕松改善社區(qū)生活氛圍，增加業(yè)主對(duì)物業(yè)的信任，提高居民的生活幸福感。

社區(qū)智慧物業(yè)管理系統(tǒng)-物業(yè)收費(fèi)軟件-物業(yè)管理saas平臺(tái)-物業(yè)管理軟件排行-智能門禁系統(tǒng)-友尼智能家居官網(wǎng)community.yoniot.cn/?from=zhihux120.jpg'